Continua discrepanta dintre cererea de birouri de clasa A si oferta se poate explica si prin faptul ca romanii devin din ce in ce mai pretentiosi atunci cand isi alerg biroul. Ei isi dezvolta practic simtul confortului si incep sa constientientizeze importanta pe care o are locatia firmei atunci cand vine vorba de negocierea unui contract comercial. Tot sediul este si cel care decide increderea sau neincrederea din partea potentialilor parteneri sau clienti.
Pentru a ne da seama mai clar care sunt diferentele dintre ceea ce ofera un birou de clasa A fata de unul de clas B, am consultat un specialist, in persoana doamnei Mihaela Cnobloch, Senior Consultant in cadrul departamentului Birouri al DTZ Echinox.
Domnia-sa afirma ca cererea generala de spatii birouri se refera la locatie, acces facil, parcare, suprafata dorita si posibilitati de extindere in timp, dotari si finisaje de calitate, pret de chirie cat mai accesibil.
Deosebiri importante
Cererea de spatii clasa A se deosebeste de cererea de spatii clasa B prin urmatoarele caracteristici: locatia birourilor trebuie sa fie -unica-, beneficiind de vizibilitate si acces facil, dotarile si finisajele trebuie sa fie fara cusur (incluzand podea falsa suprainaltata, ce va facilita cablarea, inaltimea plafonului minim 2,8 m, suprafata vitrata mare, sprinkelere etc), parcari subterane suficiente, suprafata mare pe nivel current (peste 1.000 mp), alte facilitati ale imobilelor, de genul: cafetarie, restaurant.
Companiile multinationale se adreseaza, cu preponderenta, spatiilor de clasa A, dar intalnim tot mai des, in ultima vreme, companii romanesti bine implementate pe piata, pentru a caror relocare spatiile de birouri clasa A a devenit un -must-.
Diferenta mare cerere-oferta
Pe piata actuala a spatiilor de birouri, cererea este inca nesatisfacuta de oferta si acest lucru va continua si in 2007, in ciuda faptului ca o serie de proiecte de clasa A vor fi livrate pe piata pana la finele anului 2007.
Afirmam faptul ca diferentele dintre spatiile de categorie A si spatiile de categorie B tin de locatie, de dotari si finisaje, de suprafata neta de birouri/etaj curent, de numarul locurilor de parcare subterana etc.
Zona de Nord si Centru versus Sud
Intr-o foarte mica masura, cererea si oferta sunt oarecum prezente si in alte zone, dar cata vreme dezvoltarea ramane pe o curba ascendenta in zona de nord atat pentru office, cat si pentru rezidential, este foarte greu sa anticipezi saturatia intr-un viitor extrem de apropiat.
Incepand cu momentul integrarii, companiile nu vor mai putea ocupa decat spatii cu destinatia specifica de birou. In ultima vreme, chiar si micile companii romanesti au inceput sa treaca de la apartamentele de bloc la sedii de birouri adecvate de clasa B sau C sau in vile special amenajate pentru acesta destinatie.
Refacerea cladirilor vechi
Solutia cea mai potrivita pentru cladirile de birouri ridicate inainte de 1990 si/sau pentru fostele zone industriale ale Bucurestiului la care au apelat o parte din categoria mai sus mentionata, si a dat rezultate spectaculoase, este refacerea completa a proiectului vechi existent, imbracand o noua fata moderna: business park, spatii birouri individuale.
In mod cert, tinand cont de faptul ca pana la acest moment s-au inregistrat in jurul a 100.000 mp tranzactionati, ne asteptam, conform proiectelor noi care vor fi livrate pe piata pana la jumatatea 2007, sa se tranzactioneze cel putin inca pe atat.
Noile proiecte vin pe piata cu suprafata mare pe un singur nivel (2.000-4.000 mp), cu finisaje si dotari clasa A, cu facilitati de parcare net superioare celor existente si sunt localizate in zona de nord.
Cladirile de birouri clasa B sunt considerate cele nou construite de talie mica (pana in 2.000-3.000 mp construiti), extrem de dorite de companiile care vor sa aiba propriul sediu, fara sa mai imparta spatiul util si cu alti chiriasi.
Beneficind si de o locatie buna, de dotari si finisaje standard, un asemenea imobil se poate inchiria foarte repede, tinand cont de faptul ca se adreseaza companiilor care ocupa o suprafata de genul 200-400 mp, pe care o regaseste pe un singur nivel, sau unui singur chirias cu cerere in jurul a 1.000 mp.
