Conform datelor Asociatiei Agentiilor Imobiliare din Romania, sectorul pietei imobiliare, care va expoda dupa aderare, este reprezentat de spatiile industriale, in primul rand pentru ca, pana acum, nu s-a inregistrat o evolutie semnificativa a acestui segment si, pe de alta parte, intrucat spatiile pentru serviciile de logistica vor deveni indispensabile pentru majoritatea agentilor economici.
In prezent, stocul spatiilor industriale din Bucuresti este estimat la 520.000 de metri patrati, din care doar jumatate se ridica la standardele de calitate care satisfac cerintele marilor companii. Cele mai multe sunt localizate in zona autostrazii Bucuresti – Pitesti, precum si in cea nordica, influentate de principalele cai de legatura cu restul tarii. Proiectele care vor fi finalizate in acest an vor plusa cu inca 150.000 de metri patrati, majoritatea tintind rigorile celei mai inalte clase.
In timp ce firmele mici de transport si distributie se orienteaza cu prepoderenta spre spatiile reduse, intre 1.500 si 2.500 de metri patrati, retailerii cauta imobile de pana la 8.000 de metri patrati pentru depozitare. Insa, odata cu intrarea pe piata autohtona a mai multor companii internationale de mare anvergura, care acorda o atentie sporita intregului lant de furnizare (depozitare, inventar, securitate), specialistii imobiliari estimeaza o crestere extrem de mare a cererii pe segmentul spatiilor destinate centrelor de logistica moderne.
Creste cererea, dar si oferta
Potrivit unui studiu realizat de compania imobiliara CB Richard Ellis, in primele sase luni ale acestui an, preturile pentru inchirierea spatiilor industriale nu au cunoscut modificari majore, stabilind o medie de 4,5 pana la 6 euro pentru un metru patrat pe luna, in timp ce pentru cele mai vechi dintre ele chiriasii au platit mai putin de 3 euro. Media a fost ridicata de preturile mai mari din nordul si vestul Capitalei, in timp ce in celelalte zone chiriile fluctueaza intre 2,5 euro, in Republica, si 3,5, in Pantelimon.
Pentru urmatorii ani, specialistii estimeaza ca tendinta de inchiriere a acestor spatii va fi inlocuita cu tranzactii de vanzare-cumparare, intrucat majoritatea marilor companii venite in Romania vor dezvolta proiecte pe termen lung. Astfel ca, daca pretul chiriilor va cunoaste o usoara scadere, de pana la 10 procente, cel de vanzare se va inscrie pe un trend ascendent, devansand, pentru cele mai modene, chiar 1.000 de euro pe metru patrat.
Pana acum, sectorul reprezentat de spatiile industriale nu a fost privit ca investitie viabila, insa, odata cu patrunderea marilor companii, developerii vor descoperi o adevarata mina de aur in satisfacerea acestui segment al cererii. Astfel, multe dintre proiectele preconizate a fi finalizate anul viitor tintesc spatii mari, de peste 25.000-30.000 de metri patrati, destinate in special centrelor de logistica specializate, estimandu-se o crestere a stocului, in Bucuresti, de pana la un milion de metri patrati in 2010. Mai mult, tendinta de dezvoltare a zonei de nord a Capitalei, odata cu construirea autostrazii Bucuresti – Brasov si extinderea Aeroportului -Henri Coanda-, va permite amplasarea spatiilor industriale in afara orasului, chiar pana la 100 de kilometri.
Similitudini cu pietele din regiune
Majoritatea tarilor din Europa centrala si de est nou integrate in Uniunea Europeana au avut evolutii asemanatoare cu cele prognozate pentru Romania, conform specialistilor de la DTZ Echinox. In Polonia, spre exemplu, piata spatiilor industriale a cunoscut un boom in ultimii doi ani, la sfarsitul lui 2005 existand un stoc de aproape doua milioane de metri patrati. Explozia a fost explicata prin proximitatea statelor dezvoltate din UE, care si-au extins activitatile comerciale odata cu largirea granitelor comunitare. De asemenea, pe piata ceha, acest segment a luat amploare dupa integrare, cu aproximativ 300.000 de metri patrati pe an, mai ales in zona orasului Praga, dar si de-a lungul autostrazilor.
Pe de alta parte, piata spatiilor industriale din Ungaria cunoaste un usor recul, astfel ca preturile chiriilor, aproximate acum la 4,2 euro pe metru patrat, sunt intr-o scadere moderata. Totusi, 135.000 de metri patrati s-au adaugat in 2005, pentru un total de 770.000 de metri patrati, iar in constructie se afla inca 100.000. Si aici tendinta este de orientare spre spatiile de logistica specializate, reprezentand 55% din totalul tranzactiilor de pe aceasta piata in 2005.
