Daca, in ultimul an, cererea masiva alimentata de dezvoltarea marilor retaileri a atras o crestere proportionala a chiriilor, spatiile care urmeaza sa fie date in folosinta in perioada 2007-2008 vor determina o reechilibrare a pozitiilor de negociere.
In opinia specialistilor din compania DTZ Echinox, criteriile generale urmarite de investitorii din acest sector se situeaza in sfera posibilitatii de optimizare a veniturilor din chirii, astfel ca ei se orienteaza spre contractele de tip institutional. Majoritatea optiunilor prevad o perioada de contract de minimum cinci ani, fara posibilitatea de reziliere de catre chirias inainte de termen, precum si o garantie din partea unei banci in valoare de cel putin trei chirii lunare.
Zonele suprapopulate, la mare cautare
Piata spatiilor comeciale a crescut cu 55.000 de metri patrati in prima jumatate a acestui an, ajungand la un total de 579.000, potrivit unui studiu recent al companiei CB Richard Ellis. Aproximativ 60 de procente sunt reprezentate de spatiile noi, cel mai important proiect dezvoltat in ultima jumatate de an fiind Baneasa Commercial (Carrefour, Bricostore si Mobexpert), unde mall-ul care va fi finalizat in 2008 va plusa cu 65.000 de mp. Pe langa acest gigant, alte proiecte din domeniul retailului, pe suprafate mai mici de 5.000 de mp, au contribuit la dezvoltarea acestei piete. Succesul lor a fost amplasarea in zone foarte populate, cum ar fi Grand Shopping Center din Crangasi, tintind cu precadere populatia cu venituri sub medie.
Insa galeriile comerciale independente au pierdut teren in ultimul an, din cauza tendintei de construire a proiectelor mari destinate birourilor si hotelurilor, care au facut ca valorile chiriilor practicate in cadrul acestor complexuri sa fie mai mici. Astfel ca galeriile comerciale construite in ultimele luni in cadrul proiectelor America House, Bucharest Corporate Center, Floreasca Antonache, Sudului Office Building si Novotel Hotel (Victoriei Business Plaza) au adaugat circa 10.000 de mp la spatiul de retail existent.
Cerere mare, oferta mica
In ciuda unei cresteri rapide in acest an a stocului existent, balanta dintre oferta si cerere ramane inclinata mult spre aceasta din urma, astfel ca proprietarii negociaza din pozitii superioare. De vreme ce bancile de retail isi continua expansiunea spre suprafetele rezidentiale mari, care, de cele mai multe ori, se situeaza in afara zonelor centrale, interesul investitorilor s-a indreptat si el spre zonele secundare si chiar periferice, in special pentru ca, in cele ultracentrale, s-au lovit de imposibilitatea identificarii unui spatiu disponibil.
In timp ce bancile solicita, in general, o suprafata intre 100 si 200 de mp, magazinele au nevoie de spatii mai mari, depasind 2.000 de mp. Un alt segment important al cererii este reprezentat de farmacii si de operatorii de telefonie mobila, la care se adauga afaceristii din domeniul restaurantelor si al cluburilor.
Stoc dublu peste doi ani
Pretul chiriilor pentru spatiile comerciale a crescut cu peste 20% in ultimul an, din cauza ofertei limitate, pana la 130 de euro/mp in centru si 60-80, in mall-uri. Si in zonele secundare, cererea mare din partea bancilor si a operatorilor GSM au dus la o crestere rapida a chiriilor, chiar cu 30% in zonele suprapopulate, astfel ca un metru patrat poate fi inchiriat cu 35-60 de euro pe luna. Chiria pentru spatiile de retail de la periferie variaza intre 25 si 30 de euro pe mp, in timp ce galeriile comerciale si-au pastrat valoarea de inchiriere a metrului patrat la 25-40 de euro lunar, datorita unui raport cerere-oferta relativ stabil. In schimb, pentru a cumpara un astfel de spatiu, clientii vor plati 2.500-3.000 de eurp/mp in zone precum Mosilor sau Stefan cel Mare si chiar 5.000 in centru, intrucat cererea este colosala.
Desi, pana la sfarsitul anului, vor fi dati in folosinta doar 45.000 de mp, proiectele generoase finalizate in 2007-2008 vor duce la dublarea stocului existent de spatii moderne destinate comertului. Astfel ca, daca valoarea chiriilor a cunoscut, pana acum, un trend ascendent pe majoritatea nivelurilor sectorului de retail, analistii imobiliari estimeaza un recul de 10-20% pentru tarifele la care poate fi inchiriat un astfel de spatiu.
