Romania se afla pe unul dintre ultimele locuri in Europa in ceea ce priveste spatiul locativ destinat unei persoane (17,4 mp/persoana), cu mult sub nivelul altor tari (Ungaria – 32,1 mp/persoana; Cehia – 25,5 mp/persoana), reiese dintr-un studiu dat publicitatii de BNR.
Din acelasi document se desprinde realitatea ca ponderea creditelor ipotecare in totalul creditelor acordate de banci a inregistrat niveluri extrem de reduse, desi ritmul de crestere este apreciabil (de la 0,49%, la 30.06.2001, la 1,54%, la 31.12.2002).
Pe de alta parte, ponderea creditelor ipotecare restante sau indoielnice in totalul creditelor ipotecare acordate de banci a inregistrat niveluri reduse si in scadere in aceeasi perioada, respectiv de la 0,43% la 0,19%. Totodata, in perioada mentionata, cea mai mare pondere, de circa 65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au detinut-o creditele ipotecare acordate in lei (situatie cauzata, in mare parte, imposibilitatii acordarii de credite ipotecare in valuta in baza Legii nr. 190/1999).
Oficialii BNR apreciaza faptul ca principalele banci din Romania si-au manifestat in ultimii trei ani interesul pentru extinderea pietei creditului ipotecar. Totusi, subliniaza studiul, volatilitatea inca accentuata a economiei, incertitudinile legate de previzionarea corecta a raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR, nivelurile ridicate ale ratelor dobanzii au reprezentat obstacole majore in sporirea portofoliului de credite pe termen mediu si lung.
Cu toate aceste obstacole, studii recente releva faptul ca exista premise incurajatoare pentru dezvoltarea pietei creditului ipotecar, aceasta avand la ora actuala un potential considerabil. Mai mult de 55% din cladirile din Romania sunt amortizate complet, iar in perioada 2000-2002, bancile din Romania au acordat credite ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, pe termene care, in general, nu au depasit 10 ani, sursele de finantare a acestora fiind reprezentate, in marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientela. Reticenta bancilor de a acorda credite ipotecare in baza Legii nr. 190/1999 a fost cauzata de unele limitari impuse de prevederile acesteia, cum ar fi modul de calcul al indicelui de referinta al dobanzii la creditele ipotecare, care trebuia stabilit prin hotarare a guvernului; creditele ipotecare se puteau acorda numai in lei; durata minima pentru care puteau fi acordate credite populatiei era de 10 ani.
Totusi, aceste inconveniente au fost solutionate prin aparitia OUG nr. 201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.
In ceea ce priveste evolutia creditelor ipotecare acordate de catre bancile comerciale din Romania in perioada 30.06.2000-31.12.2002, se desprind unele concluzii.
Astfel, desi portofoliul de credite ipotecare a crescut in termeni reali de circa patru ori in perioada mentionata, creditele ipotecare nu au inregistrat un trend consecvent in aceasta perioada. -Intervalele caracterizate printr-o crestere reala a creditelor ipotecare au alternat cu cele de diminuare a acestora in termeni reali-, se arata in studiul BNR. In continuare, potrivit documentului, anul 2002 se caracterizeaza printr-o inversare a ponderilor in favoarea creditului ipotecar in valuta, care ajunge sa detina la finele anului circa 69% din total. Tot la sfarsitul anului 2002, valoarea portofoliului de credite ipotecare la nivelul sistemului bancar a fost de circa 90-100 milioane de dolari, ceea ce a reprezentat 1,95% din totalul creditelor neguvernamentale si 0,22% din PIB. In aceste conditii, se vede clar faptul ca valorile acestor indicatori reflecta dimensiunea extrem de redusa a pietei creditului ipotecar in Romania.
1,2 miliarde de dolari – creditele ipotecare in 2006
In ciuda tuturor piedicilor, piata creditului ipotecar in Romania pare a avea perspective de dezvoltare. Potrivit raportului -Developing the Romanian Mortgage Market- prezentat USAID Romania, volumul creditelor ipotecare estimat pentru sfarsitul anului 2003 este de 400 milioane de dolari, in timp ce volumul estimat al acestora pentru sfarsitul anului 2006 (volum obtinut prin extrapolare si avand in vedere experienta altor tari in tranzitie) este de 1,2 miliarde de dolari, ceea ce corespunde unui procent de 2,2% din PIB.
Masurile care se impun in vederea stimularii creditului ipotecar
Studiul realizat de oficialii bancii centrale evidentiaza si unii factori care franeaza cererea de credite ipotecare in tara noastra.
In primul rand, este precizat nivelul ridicat al ratei dobanzilor practicate la creditele ipotecare (situatie semnalata, de altfel, si de cotidianul -Curentul-). Pe urmatoarele locuri in acest -top- se afla realizarea obiectivelor de reducere a inflatiei, reducerea costurilor operationale ale bancilor, costul semnificativ al imobilelor, coroborat cu nivelul redus al veniturilor majoritatii populatiei, ce reprezinta cererea potentiala de imprumuturi ipotecare, nu permit indeplinirea unor conditii impuse de banci.
Nu in ultimul rand, BNR critica decizia guvernului de a introduce TVA la lucrarile de constructie de locuinte, alt factor care pune frana dezvoltarii creditelor ipotecare. Totodata, se semnaleaza utilitatea unei eventuale acordari a unor facilitati fiscale catre beneficiarii de credite ipotecare, cum ar fi cele legate de deductibilitatea fiscala a ratelor la nivelul impozitului pe venitul global.
In alta ordine de idei, se semnaleaza nivelul relativ ridicat al garantiilor solicitate de unele banci, in cazul acceptarii unui procent mai mic al contributiei proprii a clientului in valoarea totala a investitiei (pe langa ipoteca pe bunul imobil obtinut pe baza creditului, bancile solicita garantarea cu veniturile a unu-doi giranti).
Dincolo de greselile bancilor, trebuie amintit si nivelul redus de pregatire al solicitantului de credit (lipsa unei culturi bancare care sa conduca la intelegerea etapelor procesului de acordare a unui imprumut si a avantajelor achizitionarii/construirii de locuinte prin intermediul creditului ipotecar), coroborat cu publicitatea insuficienta a noilor produse oferite de banci pe segmentul creditului ipotecar.
