Desi pe piata romaneasca nu exista inca un sistem unanim acceptat de departajare a imobilelor de birouri pe clase, pentru stabilirea pretului chiriilor se iau in consideratie factori, precum locatia, suprafata pe nivel, eficienta planului sau numarul de locuri de parcare.
Potrivit lui Mihai Plesu, senior consultant in cadrul departamentului birouri al DTZ Echinox, in imobilele de birouri clasa A isi stabilesc in general sediul corporatii internationale care activeaza in domenii precum banci, asigurari, consultanta, IT&C, farmaceutica, precum si companii locale puternice, in special cele cu profil de consultanta. In schimb, suprafetele cele mai mari in imobilele clasa B il ocupa tot corporatiile internationale, in special cele ale caror activitati nu au relatie directa cu clientii (back office, call centre, shared-service centre), precum si companiile locale.
Rigorile calitatii
Conform standardelor BOMA (The Building Owners and Managers Association – organizatie care implementeaza standarde la nivel mondial), pentru ca unei cladiri de birouri sa i se atribuie calificativele clasei A, ea trebuie sa aiba o suprafata pe nivel de cel putin 1.000 de metri patrati, cu minimum 5.000 mp pentru intreaga cladire, iar din suprafata construita, 80% sa fie utila. Inaltimea neta trebuie sa fie 2,7 metri, tavanul, fals, suspendat, iar podeaua va fi suprainaltata, pentru a facilita cablarea. Suprafata vitrata este mare, iar iluminarea nu trebuie sa fie mai mica de 500 de lucsi in spatiile de birouri si 300 in cele adiacente. Cladirea este prevazuta cu sisteme de administrare automatizate, iar la parter si la nivelurile superioare trebuie sa existe un lobby, lift, generator electric, senzori de incendiu, rampa de acces, camera electrica, hidrant si iesire de urgenta.
Mai mult, trebuie sa existe cel putin un loc de parcare la 150 de metri patrati inchiriabili in zonele centrale si unul la 70 mp in zonele mai putin aglomerate, in timp ce accesul la transportul in comun este, de asemenea, o conditie esentiala.
Din ce in ce mai multe proiecte
Insa specialistii estimeaza ca pe piata romaneasca sunt foarte putine imobile care se pot incadra in aceste norme, practicate de regula in occident. Din stocul total de aproximativ 650.000 de mp de spatii de birouri din Bucuresti, doar o treime, adica in jur de 229.000 de mp, pot fi clasificate drept birouri de clasa A.
Chiriile in imobilele de birouri de prima clasa se situeaza intre 16 si 19 euro pentru un metru patrat, plus TVA, iar in cazul unor spatii de dimensiuni mai mici, preturile depasesc 20 de euro. In schimb, pentru un metru patrat dintr-un birou de clasa B, pretul coboara la 12-15 euro, dar poate varia, in functie de zona, chiar intre 8 si 18 euro.
Intrucat si caracteristicile locatiei s-au schimbat in ultimii ani, primand peisajul natural in fata aglomeratiei din centrul orasului, cei mai multi developeri s-au orientat spre zone mai indepartate de centru.
Astfel, in zona Baneasa, la nord de Aeroportul -Aurel Vlaicu- se vor finaliza 200.000 mp de birouri in urmatorii doi-trei ani, in zona Pipera se construiesc 85.000 mp, iar alti 100.000 sunt in faza de proiectare. Alte zone de extindere sunt, de asemenea, cea din vestul Bucurestiului, dar si Barbu Vacarescu – Floreasca, unde sunt deja proiecte de termen mediu, in timp ce centrul orasului este reprezentat, cu precadere, de proiectul Esplanada. Majoritatea constructiilor sunt promovate ca fiind de clasa A, ceea ce va duce la o apropiere fata de standardele occidentale de calitate.
Elanul companiilor autohtone
Exista o piata si pentru spatii de categorie inferioara, fie foste institutii de stat, fie spatii in imobile gandite initial ca rezidentiale, cum sunt, de exemplu, cele din Piata Victoriei, Piata Unirii sau din Bulevardul Unirii. Aceste spatii sunt ocupate in general de companii romanesti sau de cele cu un buget redus, de regula pe termen scurt (pana la 3 ani), chiar daca exista si unele exceptii in locatii foarte bune.
Dar si companiile romanesti au dezvoltat cultura locatiei optime la locul de munca. Tendinta pe piata este de relocare, pe masura ce companiile se simt mai sigure pe fortele si pe strategia lor, din asemenea spatii in imobile de birouri moderne. Numarul firmelor care au sediul in apartamentele de bloc se micsoreaza, ele mutandu-se in locatiile centrale eliberate de companiile care se orienteaza spre birourile noi.
