Piata spatiilor industriale din Romania este inca imatura, cererea fiind, de fapt, aproape dubla in comparatie cu oferta, reiese dintr-un studiu de specialitate facut de agentia imobiliara Rominternational. Pe piata exista si spatii neocupate, insa acestea au diferite inconveniente, cum ar fi lipsa cailor de acces sau a infrastructurii. Cererea este formata de companii care cauta spatii noi si cu mai multe facilitati pentru productie sau depozitare. Oferta oscileaza intre 100.000 mp si 300.000 mp de spatii industriale, peste 90% din ele fiind deja ocupate in momentul de fata.
In acelasi timp, in tari ca Cehia, Ungaria si Polonia exista de 10 ori mai multe spatii decat in Romania, cu o rata de neocupare mai mare si preturi in cadere libera, deoarece piata industriala trece printr-o perioada de criza. Iminenta integrare in NATO a acestor tari, cat si cea in Uniunea Europeana vor conduce insa la o imbunatatire a relatiilor cu tarile membre si, prin urmare, la o crestere a investitiilor in zona economiilor emergente.
Specialistii de pe piata imobiliara sunt de parere ca modificarile legislative menite sa indeplineasca acquis-ul comunitar vor aduce si Romaniei noi investitii. Anul trecut, atat cererea de spatii industriale, cat si oferta au fost in crestere, fapt care demonstreaza ca Romania isi foloseste destul de bine potentialul, chiar daca o face cu o mare intarziere.
Aceasta stare de fapt vine insa in conditiile in care celelalte tari -fruntase- la aderarea la UE sunt clar departajate fata de Romania. Tendinta de relocare a companiilor multinationale s-a facut simtita si pe acest segment de piata, mai ales in ceea ce priveste noile spatii industriale. In ceea ce priveste anul in curs, se observa o tendinta clara de relocare catre spatii mai vechi, renovate. Relocarea este insa destul de dificila, in conditiile in care aproape intreaga oferta de spatii de calitate a fost contractata, fapt pentru care cererea de noi spatii nu poate fi satisfacuta imediat.
Unele cereri sunt greu de rezolvat intr-o luna sau doua, pur si simplu din cauza lipsei infrastructurii. Un alt inconvenient invocat de conducerile companiilor este lipsa de parcuri industriale. Acest aspect se va rezolva pe parcursul acestui an, cand aproximativ 20 de parcuri industriale vor fi finalizate. Cu toate acestea, parcurile industriale existente nu au atras numarul scontat de firme, in multe dintre ele batand vantul.
Aglomeratie pe Centura si in Militari
In Bucuresti, dezvoltarea cu prioritate zonei de nord a orasului a condus la aparitia unei aglomerari a spatiilor de depozitare si productie, indeosebi in zona de Centura.
Pe locul doi din acest punct de vedere se situeaza cartierul Militari si prelungirea acestuia sau, mai exact, zona de vest a Bucurestilor, care a cunoscut o dezvoltare mixta. Prezenta hiper si supermagazinelor Carrefour si Metro, precum si a magazinului de bricolaj Bricostore a facut ca in zona preturile sa creasca.
Totusi, au aparut, mai ales din punctul de vedere al investitorilor straini, anumite probleme legate de caile de acces. Acestia asteapta de cativa ani ca parcelarea terenurilor sa le permita construirea unor parcuri industriale si comerciale in aceeasi zona, cu acces la drumul national.
Cu toate inconvenientele, zona Militari prezinta insa cel mai mare potential de dezvoltare, pe langa zona drumului national catre zona de sud-est si a celui european catre Constanta.
Aceasta in conditiile in care zona de nord si cele adiacente (Baneasa-Pipera si Otopeni) devin saturate, cu tot mai multe firme prezente, precum Rostock, Champ, Husqvarna, Automobile Bavaria, Dietrich, Philip Morris, Avon, Parmalat si altele. Zona Pipera-Tunari este cea mai aglomerata de pe soseaua de centura in ceea ce priveste spatiile industriale. Aglomerarea se continua spre vest, pana la intersectia cu drumul spre Mogosoaia.
Aceasta zona are, potrivit agentilor imobiliari, un potential de dezvoltare deosebit, dar nu trebuie trecuta cu vederea nici zona de est, de la intersectia DN3, langa Tuborg Pantelimon cu zona Voluntari, unde deja pot fi observate supermagazine ca Praktiker, Cora Granitul sau XXL.
Terenuri sunt. Calitate, nu prea
Terenuri disponibile se gasesc oriunde. Ceea ce este important insa, pe langa locatia lor, este prezenta infrastructurii utilitatilor publice. Mai ales ca in Romania se manifesta un paradox: infrastructura utilitatilor publice poate costa mai mult decat constructia propriu-zisa a unui depozit.
O noua oportunitate de investitii va fi reprezentata de inaugurarea autostrazii Bucuresti-Constanta, care se spera ca va avea loc pana la sfarsitul anului in curs pentru un segment de 40 kilometri. Aici vor fi disponibile, de-a lungul soselei, terenuri pentru investitii. De altfel, gruparile de speculatori imobiliari din zona, controlate in majoritate de persoane influente din PSD, au inceput deja sa acumuleze terenuri in zona, in perspectiva cresterii valorii lor de piata.
Din cauza diferentei de calitate pe care o gasesc in principal investitorii straini atunci cand vin in Romania, intre spatiile din vest si cele locale, se estimeaza insa ca preturile vor scadea.
Majoritatea spatiilor -interesante- sunt situate la intrarea in Bucuresti, langa cele patru drumuri nationale (autostrazi): Bucuresti – Ploiesti (zona de nord), Bucuresti – Pitesti (vest), Bucuresti – Constanta (est) si Bucuresti – Giurgiu (sud). Preturile terenurilor variaza intre 10 si 40 de dolari/mp pentru zona Militari, 20-40 de dolari/mp in Pantelimon si 25-120 de dolari in Baneasa-Pipera-Otopeni.
Preturile terenurilor la periferia Bucurestilor: Achizitie/mp
Zona Pret
Nord 25-80 $
Vest 15-40 $
Est 10-30 $
Preturile terenurilor in Bucuresti
Zona Preturi
1. Centru 400 $/mp
2. Nord- 350-500 $/mp
3. Piata Unirii 250 $/mp
4. Cotroceni 300 $/mp
5. Polona 200 $/mp
6. Stefan cel Mare 200 $/mp
7. Iancului 180 $/mp
8. Mosilor 200 $/mp
– In Zona de Nord: Dorobanti, Piata Victoriei, Piata Romana, Aviatorilor, Herastrau, Arcul de Triumf, Kiseleff
Tarife pentru inchirierea de depozite
Zona Suprafata Preturi inchiriere
Nord 500-5.000 mp 4-7 $/mp
Vest 500-7000 mp 3-6 $/mp
Est 350-5000 mp 3-6 $/mp
