Piata imobiliara romaneasca se caracterizeaza, la modul general, printr-o oferta cu mult mai scumpa in comparatie cu celelalte tari ale Europei Centrale si de Est care aspira la statutul de tara membra a zonei euro, reiese dintr-un studiu efectuat de agentia imobiliara Rominternational.
Chiar daca piata nu inregistreaza in Romania o crestere spectaculoasa, investitiile imobiliare bine planificate si bine facute sunt printre cele mai profitabile si mai sigure surse de profit. Acesta este motivul pentru care fonduri de investitii imobiliare si companii de management al proprietatii precum CA Immo, Heitman, Europolis, fondul de investitii imobiliare si de infrastructura dezvoltat de Romanian Post Privatization Fund (RPPF) intentioneaza sa plaseze cat mai multi bani pe piata.
Comparand veniturile generate de dobanzile pentru depozitele in cele mai sigure banci si investitiile imobiliare, rezulta ca ultimele au, de departe, o productivitate mai mare, se arata in studiul citat.
Calculat in valuta, profitul pietei imobiliare este de aproximativ 10-15 procente anual, cu o perioada de amortizare a investitiei de sase-opt ani, pentru zonele rezidentiale, si de chiar mai putin de cinci ani pentru spatiile de birouri.
Preturi in scadere lenta
In ultima perioada, pe piata de birouri se constata o crestere a cererii pentru spatiile nou construite, care au ajuns la preturi cuprinse intre 20 si 24 de dolari/mp pentru clasa A si intre 10 si 14 dolari/mp pentru clasa B.
In cursul acestui an s-au construit doar 30.000 – 45.000 mp de birouri de clasa superioara. Exista insa 10 imobile mai mari, ce vor fi finalizate in curand si care vor aduce aproximativ 25.000 mp in plus pe piata.
In urma cu doi ani, piata avea o suprafata de 70.000 mp de birouri finalizate, din care 30.000 mp de clasa A, in timp ce anul trecut au fost finalizate 65.000 mp, din care mai putin de 30.000 mp de clasa A. Rata de neocupare in 2001 a fost de 17%, iar in 2002 – de aproape 20%.
Initial, oferta pe piata birourilor era formata din cladiri de 1.000-3.000 mp, cu spatii foarte mici pe etaj, precum si cu facilitati si anexe care nu satisfac cererile si pretentiile chiriasilor.
Din anul 2000 insa, constructorii au -lucrat- mai mult la satisfacerea cerintelor clientilor, developerii profesionisti aducand imbunatatiri atat in ceea ce priveste marimea spatiului pe nivel, care a crescut pana la 1.200 mp, cat si referitor la facilitati si anexe.
Nivelul actual al chiriilor atinge o medie de aproximativ 20 de dolari/mp, suma care reprezinta jumatate din tariful cerut acum cinci-sase ani. Totusi, in conformitate cu statisticile oficiale, Bucurestiul inca este cu mult in urma altor orase din Europa Centrala si de Est.
De exemplu, Budapesta, desi are aproximativ acelasi grad de neocupare, are totodata si un milion de metri patrati de birouri, din care 700.000 de clasa A.
Chiriile au scazut drastic in Budapesta, pana la 12-14 dolari/mp inchiriat. In Praga sunt 1,5 milioane mp de birouri, din care 500.000 de clasa A, cu un nivel al chiriilor de 18 dolari/mp, in timp ce Varsovia are cea mai mare piata, de 3,5 milioane de mp, si un nivel mai crescut al preturilor, de aproape 25 de dolari pentru cele 1,5 milioane de mp de birouri clasa A.
Tendinte pe piata bucuresteana
Piata birourilor din Bucuresti a atins, cu toate acestea, un oarecare nivel de maturitate, mai ales datorita numeroaselor resurse care au fost mobilizate pentru a aduce la acelasi nivel oferta cu cererea de calitate.
Ca urmare a perioadei de crestere economica din ultimii doi-trei ani, cu tranzactii mari si investitii in proiecte profitabile, cresterea dinamica a pietei de birouri a Bucurestilor a continuat. Statisticile releva o diminuare a preturilor si o crestere a calitatii noilor proiecte.
In 2001, chiriile pentru birourile de clasa A au atins 20-22 de dolari/mp, pentru a scadea pana la 18 dolari in prezent. In conformitate cu standardele occidentale, clasa A ar putea fi atribuita numai in cazul a maximum 10 cladiri, majoritatea deja inchiriate.
Creste cererea pentru spatii de calitate
Atat pentru acest an, cat si pentru cel viitor, se prevede o crestere a cererii pentru spatii de calitate, in special pentru cladiri reprezentative pentru Bucuresti, cu locatii atractive, centrale. Una dintre cele mai mari probleme ale pietei este lipsa de spatii de parcare. Dupa cum se stie, spatiile de parcare contribuie in mod esential la clasificarea cladirii intr-un anumit standard. In conditiile in care numarul proprietarilor de autovehicule din Capitala este intr-o crestere aproape exponentiala, se poate presupune ca problema spatiilor de parcare nu va fi rezolvata prea curand.
Anul urmator va aduce finalizarea unui numar important de cladiri, cu o calitate inalta a finisajelor si a facilitatilor si anexelor, cu o configuratie flexibila a spatiului, care sa permita impartirea facila, la cererea clientului.
Daca in 2001 cererea a venit in principal din partea unor companii deja active pe piata, in 2002 piata a cunoscut o revigorare. Cererea pentru 2003 este estimata la 28.000-30.000 de mp, pentru suprafete de 800-1.500 mp. Alta componenta a cererii vine din partea IMM, care variaza intre 150 si 600 de mp de birouri si un pret mediu de 10-12 dolari/mp lunar.
Relocarile nu au lipsit
Prima parte a anului a adus o stimulare a pietei catre domeniul relocarilor, constata autorii studiului. Companiile au avut in vedere scaderea chiriilor in spatiile de calitate superioara si, in consecinta, au facut relocari strategice, menite sa le asigure un cost mai scazut intr-o cladire reprezentativa, personalizata.
Marile tranzactii ale anului trecut se bazeaza pe mutari in cladiri noi, cum ar fi Opera Center (12.600 mp), Bucharest Financial Plaza (31.000 mp), Neocity Towers (11.000) sau Europe House (14.000 mp).
Procesul de relocare s-a dovedit a fi insa prea costisitor pentru numeroase firme, in special necesitand mult timp. De aceea, orice firma ar prefera, la acelasi pret, o cladire din care sa nu se mai mute.
Firmele sunt in cautare de spatii cat mai mari, pentru a asigura o comunicare foarte usoara intre diferitele sale departamente. De asemenea, se cauta finisaje de calitate, locatii cat mai centrale, care permit accesul catre strazile principale ale oraselor. Nu in ultimul rand, sunt cautate cladirile cu cat mai multe locuri de parcare.
