Spre un credit ipotecar se indreapta sperantele celor mai multi dintre cei care platesc sume mari pe chirii sau locuiesc inca laolalta cu parintii in apartamente minuscule. In conditiile in care pretul caselor si terenurilor se umfla de la o zi la alta, singura speranta pentru a avea propria locuinta ramane un credit. Iar de oferte nu ducem lipsa, existand numeroase banci care ne atrag cu oferte diverse. Asa incat problema ramane cum alegem cel mai bun credit. Incercam in continuare sa raspundem la cateva intrebari care ne macina cand vine vorba de un credit ipotecar.
Cati bani ne dau bancile pentru cumpararea unei case?
Modul in care se acorda la noi creditele difera putin fata de statele dezvoltate, in conditiile in care BNR pune tot mai multe restrictii bancilor, cu scopul de a atinge indicatorii macroeconomici. Drept consecinta, sumele de bani pe care le putem imprumuta raman inca destul de mici in raport cu veniturile, cu toate ca aceasta valoare a crescut semnificativ in ultimul an. Astfel, la un venit de 3.000 RON, majoritatea bancilor ne acorda un credit in jurul a 40.000 de euro, pe o perioada de 25 de ani. Sumele insa difera, asa incat va oferim mai jos cateva exemple:
OTP: 87.853 Franci Elvetieni sau 54.950 EUR pe o perioada de 30 de ani
Volksbank: 44.000 EUR/28 de ani
Banca Romaneasca: 43.950 EUR/30 de ani
Bancpost: 43.161 EUR/25 de ani
HVB: 42.499 EUR/25 de ani
Piraeus Bank: 40.500 EUR/25 de ani
Alpha Bank: 40.000 EUR/25 de ani
ING Bank: 38.571 EUR/25 de ani
BCR: 38.000 EUR/25 de ani
BRD: 37.000 EUR/25 de ani
Banca Transilvania: 36.000 EUR/25 de ani
FinansBank: 35.550 EUR/30 de ani
Raiffeisen Bank: 35.000 EUR/25 de ani
CEC: 34.552 EUR/30 de ani
Credite in lei sau in valuta?
O alta intrebare la care cautam raspuns este moneda in care ne imprumutam. BNR sustine creditele in lei, dar acestea sunt mai scumpe decat cele in valuta, intrucat au dobanzi mai mari. In favoarea creditului in valuta, cu precadere in euro, vine si piata imobiliara, in care preturile se stabilesc si se platesc in general in euro, dar si adoptarea pe viitor a monedei unice europene. Astfel ca, daca luam un credit in lei, vom pierde ceva bani si in urma trasformarii acestora in euro sau dolari. Singurul dezavantaj al creditului in valuta ar fi fluctuatiile cursului valutar, intrucat ratele la banca le platim in lei, chiar daca imprumutul este in valuta. De curand au aparut si creditele intr-o valuta noua, francul elvetian, cu dobanzi chiar si mai mici decat cele in euro.
Un credit contractat in aceasta moneda aduce insa si o pierdere in momentul in care banii sunt transformati in EUR, moneda in care se vand cele mai multe case din Romania.
Creditele in lei au venit insa tare din urma si au recuperat foarte mult din terenul pierdut. Bancile au coborat foarte mult dobanzile la creditele acordate in lei, in unele cazuri acestea ajungand chiar mai mici decat cele in valuta. La majoritatea bancilor insa, dobanzile in euro au ramas mai mici decat in lei. De pilda, la Alpha Bank, un credit in EUR are o dobanda de 6,9%, in USD de 7,9%, iar creditului in RON ii este stabilita cea mai mare dintre dobanzi, de 8,9%. Raiffeisen Bank acorda creditele in RON la o valoare a dobanzii de 11,5%. La HVB, raportul se schimba in favoarea leului. Dobanda este de 6,95%, in timp ce la EUR sau USD, aceasta ajunge la 9,57%.
Atentie la tipul de dobanda: promotionala, fixa sau variabila?
Dobanzile suscita cele mai multe discutii. Valoarea acestora trezeste intotdeauna interesul. Cresterea sau scaderea dobanzilor la creditele destinate achizitionarii de imobile sau terenuri nu poate trece neobservata. De valoarea dobanzii depinde valoarea ratei care trebuie platita in fiecare luna. Cand dobanda este variabila, emotiile sunt foarte puternice. Dobanda variabila se stabileste in functie de dobanda de referinta de pe piata interna BUBOR sau cele internationale EURIBOR sau LIBOR, la care bancile adauga o marja fixa, dar care, la randul sau, banca o poate modifica in orice moment.
De exemplu, BRD are o dobanda variabila formata dintr-o marja fixa de 5,40%, la care se adauga EURIBOR care se modifica o data la 3 luni. Dobanda calculata la valoarea de 2,728% a EURIBOR este de 8,13%.
Unele banci practica o dobanda fixa in primul an sau in primii 2 ani. De exemplu, Banca Romaneasca are o dobanda fixa de 7,25% pentru primul an, la fel ca si ING. Unele banci merg mai departe si isi atrag clientii cu dobanzi fixe in primii 2 ani, asa cum procedeaza Alpha Bank sau OTP Bank. Dupa al doilea sau al treilea an, dobanda este variabila, de obicei mai mare decat in primii ani, modificandu-se in functie de fluctuatiile pietei, dar si de politica fiecarei banci. De exemplu, OTP Bank practica in prezent o dobanda promotionala de 4,99%, cea mai mica de pe piata, in franci elvetieni, dobanda ce ramane neschimbata doar in primii doi ani. Ulterior aceasta creste cu cel putin doua puncte, pana la 7%, dobanda practicata de majoritatea bancilor.
Cu venit minim sau fara venit minim?
Nu oricine poate obtine un credit ipotecar. Sunt banci care acorda credite fara a impune un anumit plafon al venitului minim, de pilda Bancpost. Clientul poate obtine o valoare a creditului in functie de venitul sau. La Alpha Bank, venitul minim este de 200 EUR, pentru a ajunge la HVB la 850 RON. ING a diferentiat venitul minim in functie de moneda in care se acorda creditul. Pentru creditele in lei, venitul minim trebuie sa fie de 950 RON, iar pentru cele in EUR de 2.700 RON sau 750 EUR.
